Átlagon felül teljesít városunk

Az ingatlanpiac a gazdasági válságot követő mélyrepülés után mára ismét meghatározó szegmensévé vált a magyar gazdaságnak. Sorra nőnek ki a földből az új építésű házak, a használt lakások piacán szintén erős mozgás tapasztalható. A Jászberényi ingatlanpiac helyzetéről Magera Tibort, a Duna House ingatlanközvetítő franchise hálózat jászberényi irodavezetőjét kérdeztük.

Jászberényben az ingatlanpiacon mennyire áll összhangban a kereslet és a kínálat?
Az országos tendenciához hasonló módon Jászberényben is túlkeresleti piaccal találkozunk közel két éve, ami lassú mértékben, de folyamatosan növeli az ingatlanok árát. Megállapítható, hogy a kereslet egyértelműen növekedett minden ingatlan típus esetében, legyen az lakás, kertkapcsolatos társasházi lakás, vagy éppen családi ház. A gazdaság új erőre talált az új építésű ingatlanok megjelenésével egyidőben, amelyhez az alacsony alapkamat, valamint a CSOK további lendületet adott. Új helyzetet – vevőknek és eladóknak egyaránt – a megváltozott árszínvonal folyamatos változása, növekedése jelentett, ami nyilvánvalóan nem szökhet az egekbe, viszont a kérdésre visszatérve egyértelműen keresleti piac tapasztalható jelenleg.

Milyen típusú otthonokat keresnek a vásárlók?
Leszögezhetjük, hogy hazánkban átlagosan 15 évente cserél gazdát egy-egy ingatlan. Ezzel szinkronban változik ugyanis a családok élethelyzete, amely során egy família éppen bővül vagy esetleg kirepülhetnek a családi fészekből a már felnőtté vált gyermekek. Szüleinket gyakran vesszük magunkhoz, vagy éppen mi költözünk össze újra velük, mert éppen úgy hozta azt jó sorsunk. Ebből eredően minden ingatlan keresett, amelyek közül leginkább a garzonok vagy a kisebb alapterületű lakások cserélnek könnyűszerrel gazdát, de igen nagy igény lenne a 35-50 milliós árszegmensre jellemző újabb családi házak iránt is. Nyilvánvaló igényt elégít ki az új építésű ingatlanok megjelenése országosan, így Jászberényben is, amely mellett számtalan családi ház építéséhez is hozzáfogott a lakosság, látva a helyi ingatlanpiac viszonylagos korlátozottságát, amelyen nem minden esetben találják meg az emberek az igényüknek megfelelő otthont. A lassan, de folyamatosan növekvő árak miatt egyre többen kényszerülnek az igényeiket illetően kompromisszumot kötni, ami vonatkozhat lokációra, nagyságra, és ingatlantípusra egyaránt. A jelenlegi piaci környezetben nagyon fontos az időzítés is, hiszen sok esetben egy-egy vásárlás nagy mértékben összefügg azzal, hogy milyen áron, és mikor tudja a tulajdonos eladni meglévő otthonát. Sok esetben az eladást és a vásárlást sem lehet könnyűszerrel összehangolni, amelyek során segítségre van szüksége eladónak és vevőnek egyaránt.

Mennyire jellemző az ingatlanközvetítő igénybevétele az eladások illetve a vásárlások kapcsán?
Számtalan területen változás következett be az utóbbi néhány évben, amely alól természetesen az ingatlanközvetítői szerep sem mentesülhet. 2011-ben csatlakoztunk a jászberényi irodával a Duna House hálózathoz, amely nemrég 20 éves születésnapját ünnepelte. A válság kellős közepén rengeteg eladásra váró ingatlannal találkoztunk, amelyek igen nehezen találtak gazdára. Nos, ez a piaci környezet mára teljesen megfordult. Napjainkban már sok-sok vevő keresi bizakodva új otthonát, ami nem minden esetben megy egyszerűen, így segítségre más szempontból ugyan, de napjainkban is szüksége van a lakosságnak. Közel ezer sikeresen közvetített adásvétel tapasztalata alapján elmondható, hogy majd mindenféle problémával, akadállyal találkoztunk már. Nyilvánvalóan sok információ elérhető már az online térben, mégis sok esetben szükséges segítség abban, hogy valaki az elvárásainak megfelelő új otthonát megtalálja.

Miben tud segítséget nyújtani a szakember?
A biztonságos, kényelmes és eredményes ingatlanközvetítői szolgáltatás az értékesítők több éves szakmai tapasztalatán, reális és releváns helyi ingatlanpiaci ismereteken alapul elsősorban, amely segítségével jelentősen segítheti az eladás vagy vétel folyamatát. Egy közvetítő meghatározó segítséget nyújthat a megfelelő vételár meghatározásában, jelentősen csökkentheti az ismeretlen vevőkkel szembeni szűrést, átlátja az egész adásvétellel kapcsolatos folyamat buktatóit. Általa a CSOK, a hitelfelvétel, de akár az adózási, illetékfizetési kötelezettségek tájékoztatásában is fontos információt kaphat vevő és eladó egyaránt, és lássuk be, sok esetben össze kell hangolni egy új otthon vásárlásával együtt az eladásra váró ingatlan birtokbaadását is, ami szintén rejt némi kockázatot. Nem utolsó szempont, hogy például a mi cégünk esetében független hitelközvetítésünknek köszönhetően személyreszabottan, az ügyfelek szempontjából legoptimálisabb hitelterméket találjuk meg a legrövidebb idő alatt, ami szintén jelentős terhet vesz le az ügyfelek válláról. Elsősorban az ügyfelek biztonsága és kényelme fontos számunkra, amely nyilvánvalóan a vevőink és eladóink támogatása szempontjából lényeges.

Az ingatlanpiac innovatív újdonsága a PropTech rendszer. A Duna House is használja?
A DH innovatív vállalatként naprakészen figyeli a technológiai fejlesztéseket és trendeket, amelyet folyamatosan beleépít a működési folyamataiba. Ügyfeleink online rendszeren naprakészen követhetik ingatlannal kapcsolatos ügyeiket és azonnali információt kaphatnak minden fontos lépésről.

Az árak tekintetében országosan hol helyezkedik el a Jászság, illetve Jászberény?
Jászberényben és a Jászságban nem panaszkodhatunk, hiszen alapvető ingatlanpiaci árváltozási tendenciákat figyelembe véve, országos szinten a középmezőny végén helyezkedünk el a megyéket összevetve. Igaz, hogy megyén belül kiemelkedik Jászberény, ahol a lakóingatlanok esetében a megyei átlagon felül teljesít városunk. Ez természetesen csak mérsékelten igaz a telkekre és pl. a kereskedelmi vagy gazdasági jellegű ingatlanokra, de úgy gondolom, hogy ezeknél is megfigyelhető volt az előző években egy visszafogott árnövekedés.

Általában mennyi ideig tartózkodik egy-egy ingatlan a piacon?
2018-ban a tendencia folytatódik, így egyre gyorsabban talál gazdára egy-egy eladásra váró ingatlan, legyen az befektető vagy éppen magánszemély, aki épp vásárolni kíván. Leszögezhető, hogy egy ingatlan eladási ára nagymértékben meghatározza az értékesítés időtartamát, így igen rossz alkupozícióban van az, akit szorít a cipő az eladás szempontjából. Minden ingatlantípusra – legyen az kertkapcsolatos társasházi lakás, kockaház, parasztház vagy éppen családi ház – jellemző egy átlagár, amelyet nyilvánvalóan befolyásol az állapota, elhelyezkedése, több további tulajdonsága. Ezek együttesen alakítják ki azt a végső eladási árat, amelyen az ingatlan végül megtalálhatja új tulajdonosát. 2018 decemberében Kelet Magyarországon átlagosan mintegy 84 és 114 nap közé tehettük egy ingatlan eladásának időtartamát. Jászsági szinten ezen átlagon belül természetesen volt példa arra is, hogy 24 óra alatt kezett rázott eladó és vevő, ám volt, amikor több év után épp a héten egyeztek meg ügyfeleink.

Lassulás, élénkülés vagy esetleg stagnálás tapasztalható az előző évekhez képest?
A gazdasági világválság néhány éve alatt soha nem látott mértékben esett vissza az ingatlan adásvételek száma. Ezt követően hazánkban körülbelül négy éve folyamatosan élénkül az ingatlanpiac, a Jászságban pedig 2015 hozta a fordulópontot, amikor első lépésben a kereslet kezdett átalakulni. Ez még 2016-ban sem okozott jelentős árvolumen-változást, ám vitathatatlan, hogy felgyorsultak az értékesítési folyamatok, és óvatos mértékben elkezdett emelkedni a használt ingatlanok ára. Egyre több építkezés kezdődött ekkortól, amelyekre összességében az átalakuló családtámogatási rendszer, és az alacsony alapkamatnak köszönhető egyre kedvezőbb hitelkonstrukciók is jótékony hatással voltak.
Az ingatlanpiaci árak 2019-ben továbbra is emelkedni fognak, ám néhány ingatlantípus, telek, vagy kereskedelmi ingatlan esetén véleményem szerint nem lesz lényeges árnövekedés idén. 2019-ben már lassabb mértékű árszínvonal emelkedés lesz tapasztalható a városban és közvetlen környezetében. A közvetített lakáscélú hitelek volumenében viszont ennél is nagyobb, mintegy 20-30 %-os bővülést várunk az idei évtől.

Jellemzően melyik időszak az, amikor az emberek vásárlásra szánják el magukat?
Év elején rengetegen határozzák el ingatlannal kapcsolatos tervüket és céljaikat, és ennek megfelelően folyamatosan emelkedik a kereslet, amely szépen lassan a hónapok előrehaladtával válik valós tranzakcióvá. Ezt támasztja alá az is, hogy a Duna House keresletindexe hosszú évek óta januárban éri el a legmagasabb értékeket. A tavaszi és őszi időszak az ingatlanpiaci szempontból a legfontosabb, de 2018-ban például egyáltalán nem tapasztaltunk nyári visszaesést sem a Jászságban, sem országosan. A leggyengébb hónapokat az év végéhez közeledve vagy épp januárban mérjük, ekkor jellemzően már a piacon lévő kereslet és kínálat a meghatározó, az ünnepek miatt például kevesebb az új ingatlant kereső vevő, illetve az időjárás szempontjából kedvezőbb időszakokban a házak/lakások megtekintése is könnyebb feladat.

Mi a népszerűbb a lakás bérlés vagy a vásárlás?
Ez egyaránt tekinthető gazdasági és társadalmi kérdésnek. Magyarországon Európai viszonylatban nagyon magas a saját tulajdonú lakások aránya – mintegy 86 százalék. Megszoktuk, hogy akkor érezzük jól magunkat, ha ház van a fejünk felett. Megfigyelhető azonban, hogy a munkahely – és annak változása – meghatározó a lakóhelyünk választását illetően, így egyre mobilabbá váltunk az utóbbi időben. Mindezek alapján a saját tulajdonban lévő ingatlanok aránya évről évre csökken, ami nem feltétlen jelent hátrányt, egész egyszerűen átsrukturálódik a piac, és többen fognak bérelni. Ez teljesen normális társadalmi jelenség, a nyugati országokban a társadalom sokkal nagyobb százaléka él bérlakásban. Ha pénzügyi oldalról közelítjük meg a kérdést, akkor 5-6 év bérlet után már jobban megéri lakást vásárolni a bérlet helyett.

Új vagy használt lakásból nagyobb a kínálat/kereslet?
Az új építésű lakások építése és eladása is felpörgött az utóbbi néhány évben, ám az adásvételek tranzakciószámát jelentős mértékben a használt ingatlanok teszik ki. Azt is kijelenthetem, hogy az új építésű ingatlanok száma csekélyebb mértékű a teljes lakáspiacon. Országosan egyébként a tavalyi évben mintegy 152 ezer ingatlanpiaci tranzakció volt, amelynek túlnyomó része a használt lakásokhoz köthető.

Érdemes befektetésként ingatlant vásárolni?
Az ingatlan befektetésként mindig is jó alternatíva volt. A jelenlegi gazdasági környezetben pedig a kérdésre egyértelműen igen a válasz. Az ingatlanok értéknövekedésük miatt jó befektetések, de ha még emellett bérleti célra is hasznosítjuk őket, akkor nagyon szép reálhozamot érhetünk el a hasznosítással. Lakóingatlanok esetén az albérleti piacon korábban is erős kereslet mutatkozott városunkban, ami napjainkban tovább fokozódott az utóbbi egy-két év tapasztalata alapján. Ugyanez a dinamika, és az ezzel összefüggő bérleti költségek emelkedése azonban már nem jellemzi a kereskedelmi és gazdasági célra hasznosított ingatlanokat.