Öregszik az ingatlanállomány

A jászberényi ingatlanpiac meghatározó szereplője immár tizenöt éve Bányai Zoltán és vállalkozása.

Mi a véleménye, térségünkben is kezd talpra állni az elmúlt években megrendült lakáspiac?

A múlt év nyarán szerzett tapasztalatok alapján, tehát az országos média állításával összhangban meg tudom erősíteni azt, hogy pozitív elmozdulás történt. Valóban érezhető volt egyfajta pezsgés a piacon. A vevők határozottabbnak bizonyultak, nőtt a tranzakciók száma. Most, az év első két hónapjában viszont megközelítőleg sem tapasztaltunk akkora mozgást.

Mi állhat a visszaesés mögött?

Nem tudom megindokolni. A megelőző években a január, február nálunk sokkal aktívabb volt, mint a normál top tavaszi időszakban. Én úgy gondolom, ilyenkor az emberek jobban ráérnek, kipihenték magukat és esetleg a karácsonyi asztalnál meghozott lakásvásárlási tervek ilyenkor realizálódnak. Ebben az évben, viszont ezt a fajta élénkülést nem tapasztaltuk. Érdekességként megemlíteném, hogy térségünkben az ingatlanpiac területén a válság sokkal később gyűrűzött be, mint például Budapesten. Amíg a fővárosban 2008 novemberére tesszük a recessziót, addig Jászberényben 2010-ben volt igazán érezhető. Elképzelhető, hogy ugyanez a késleltetett tendencia figyelhető majd meg a fellendülés terén is. Úgy vélekedem, térségünk egy-másfél éves különbséggel követi majd az országos átlagot.

Magasabbak az ingatlanárak térségünkben, mint az ország egyéb területein?

Nem. Itt áremelkedés nem volt. Az eladók szempontjából örüljünk annak, hogy múlt év nyarától nem esnek lentebb az árak. Emelkedés semmiféleképpen nem tapasztalható.

A válság hatására azért mélyrepülésbe kezdtek az ingatlanárak.

Amíg a válság előtt az úgynevezett kockaházak 13-15 millió forintért cseréltek gazdát, ma ugyanezek a típusú ingatlanok 8-10 millió forint körüli áron kelnek el. Nagyon ritka az, amikor tízmillió forint fölött lehet kockaházat értékesíteni. Ehhez természetesen hozzá kell tenni, hogy egy felújított épület, vagy egy extra telek, illetve az elhelyezkedés sokat dobhat az áron. 

Ezek, a hetvenes évekbeli típusházak még mindig a legkeresettebbek?

Igen, de keresik az új építésű lakásokat, a sorházakat. Befektetés jelleggel veszik a paneleket.

Berényben is megjelentek a befektetők?

A bérlakás-piac az elmúlt két-három évben magas szinten felpörgött és megerősödött. Cégek dolgozóik részére bérlőként és magánbefektetők egyaránt jelen vannak a piacon. Ha valakinek itt van kiadó lakása, az szinte két héten belül ki tudja adni.

Milyen áron lehet ma bérbe adni lakásokat?

A nagy általánosság a negyven-ötvenezer forint. Attól függetlenül, hogy egy lakás nagyobb, esetleg kertes ház, akkor sem kap érte többet a tulajdonos, mert annak magasabb a fenntartási költsége. A legkedveltebb típus ezen a téren a kétszobás lakás, melyért hajlandóak kifizetni a havi ötvenezer forintot.

A kereslet és a kínálat összhangban van az új építésű házak esetében?

Az elmúlt évben Jászberényben kereskedelmi célú lakás kettő épült. Nincs pontos számadatom, de új építésű ház három-öt épült mindösszesen. Ezekre az ingatlanokra lenne kereslet is, de a vállalkozók inkább kivárnak.

Az újra strukturált otthon-támogatásoktól lehet majd fellendülést remélni?

Úgy gondolom, ez az új szocpol olyan szinten felpezsdítheti a lakáspiacot, hogy áremelést is generálhat. Nagyon jó rendeletnek tartom, mivel használt lakás vásárlásra, felújítására, korszerűsítésre is felhasználható lesz. Ez a támogatási forma biztosan gerjeszti a lakáspiacot a kedvező hitelfelvételi lehetőségek mellett. Múlt év őszétől úgy tűnik a devizahiteles sokkot kiheverték az emberek, ismét elkezdtek merni hitelkonstrukciókat felhasználni lakásvásárlási célokra. A lakáskasszával kombinált hitelfelvételi lehetőség nagyon kedvező feltételeket nyújt, akár ingatlanvásárláshoz, akár felújításhoz.

Mi a jellemző a berényi ingatlanvásárlókra? Közvetítőhöz fordulnak, illetve maguk próbálják értékesíteni a lakásukat?

Mindkét eset előfordul. Jászberény elég kisváros ahhoz, hogy mindent ingatlanközvetítő adjon el. Inkább az a tendencia, hogy felbecsültetik az ingatlan értékét, azután a következő félévben önállóan próbálják értékesíteni. A következő lépcsőben fordulnak ingatlanközvetítőhöz. Mi akkor tudjuk eladni, ha az eladó elfogadja a megfelelő ár-érték arányt, nem ragaszkodik a saját elképzeléséhez foggal-körömmel, hanem rábízza az árképzést szakemberre. 

A közelmúltban megjelent egy újabb ingatlanközvetítő cég is a piacon. Nem túlzás ennyi ingatlanos jelenléte ilyen kis városban?

Majd a piac megmondja. A következő fél év választ ad létjogosultságárára, de én úgy gondolom, ez a torta már nem bír el több közvetítő céget. Mindemellett ne feledjük el, hogy ez komoly szakma, tapasztalatokat és szaktudást igényel.

Visszatekintve az elmúlt tizenöt évre, a tranzakciók szempontjából melyik volt a legsikeresebb esztendő?

Igazából a 2008 előtti évek. Akkor még folyamatosan építkeztünk, nagyon sok értékbecslés volt. Szerintem 2003-2008 között felértékeltük a következő tizenöt évnek az ingatlanállományát. Ma a devizahiteles történet nagyon súlyos probléma, nem csak nálunk, de szerte Közép-Európában. A társadalom fele közvetve vagy közvetlenül érintetté vált. Amíg az ember a devizahitelt nyögi, addig egyszerűen nem lehet fogyasztó. Ha a fogyasztók zsebében több maradna, természetesen kihatna az ingatlanpiacra is, generálná a pozitív elmozdulást. Az ingatlanállomány rendkívül öregszik. Hihetetlen, de a világháború alatt több új lakás épült, mint most. Ma évente hét-nyolcezer új lakás épül, holott a normál negyven-negyvennégyezer kellene, hogy legyen. Másik oldalon, pedig ott vannak a kistelepülések, ahol szinte minden harmadik ház üres.